Bekleme Modu
2025 yılının ilk yarısında İstanbul ofis piyasası, durağan ama dikkatle izlenmesi gereken bir dönemden geçti. Toplam A sınıfı ofis arzı 7,4 milyon m²’de sabit kalırken, MİA’da yeni yatırım projeleri görünmezken, Anadolu Yakası’nın ikincil bölgelerinde sınırlı da olsa yeni ofis planlamaları dikkat çekti.
Kiralar tarafında ise tablo geçen yılın aynı dönemine göre değişmedi. Dolar bazında 50 USD/m²/ay + KDV, TL bazında 1.850 TL/m²/ay + KDV seviyelerinde sabitlenen kiralar, aslında “bekleme odasında” kalan piyasanın yansıması. Şirketler, düşen cirolar ve artan dekorasyon maliyetleri nedeniyle taşınma kararlarını erteledi; bu da talebin zayıflamasına ve fiyatların baskılanmasına yol açtı.
Geçmiş dönemlerde benzer durumlar kira bedellerinde düşüş getirmişti. Ancak bu kez farklı; piyasaya yeni ofis arzı girmemesi, düşen talep ile sınırlı arzın birbirini dengelemesine neden oldu. Böylece fiyatlar baskı altında kalsa da geri çekilmedi. Yalnızca boşluk oranında bir artış görüldü: %5,1’den %6,1’e yükselen boşluk, sözleşme iptalleri ve sözleşme yenilemelerinden kaynaklandı.
Kiralama hacimleri ise sert bir daralma yaşadı. Geçen yıl aynı dönemde 85 bin m² olan kiralama işlemleri, bu yıl 51 bin m²’de kaldı. %40’lık düşüş, düşük arz ile birleşince piyasada kira fiyatının sıkışmasını destekledi.
Durgunluğun etkisiyle baskılanan fiyatlar, çarpanı düşük ofis yatırımlarını pozitif etkiledi. Sıkı para politikasının etkisiyle finansmana erişim zorlaşması bir yandan alternatif yatırım olarak sabit getirili yatırım araçlarını ön plana çıkarırken gayrimenkul sektörü içerisinde özellikle çarpanı düşük ofis mülkleri için satış işlemlerinde hareketliliğin oluşmasını sağladı.
Peki bundan sonra ne olacak? Parasal gevşeme politikalarının etkisiyle 2026’ya girerken ertelenmiş taleplerin harekete geçmesini bekliyoruz. 2025’in ikinci yarısında ise büyük hareketlilik öngörmüyoruz; ancak olası işlemlerin, birincil bölgelere kıyasla daha uygun kira fiyatları sunan ikincil bölgelerde yoğunlaşacağını bekliyoruz.
İstanbul ofis piyasası 2025’in ilk yarısında “bekleme moduna” geçmiş durumda. Şirketler yeni ofislere geçiş kararlarını öteliyor, kiralar sabit kalıyor ve arzın sınırlı olması fiyatların gerilemesini engelliyor. 2026’ya doğru, ertelenmiş talebin devreye girmesiyle yeniden bir hareketlilik sahneye çıkabilir.