Pandeminin etkisinin azalmasıyla birlikte çoğu şirketin yeniden konvansiyonel çalışma sistemine dönme kararı, ofislere olan talebi ciddi oranda artırdı. Salgın döneminde özellikle ileri teknoloji ile inşa edilen ve temiz hava standartlarını sağlayan yeni A sınıfı binalar ön plana çıkmaya başladı. Bu durum, eski binalardaki kiracıların bu tip yeni ve A sınıfı özellikler taşıyan ofis binalarına ilgisini artırmış durumda.
Diğer yandan ülkemizde yaşanan depremler nedeniyle daha eski binalarda yer alan kiracıların, yeni ve depreme dayanıklı olan ofis binalarına ilgisinin artmasına neden oldu. Türkiye pazarına yeni giren yabancı şirketlerin ve büyüyen şirketlerin de yeni talep oluşturmaya devam ettiğini göz ardı etmemek gerekiyor.
Mevcut tabloda ekonominin temel prensibi olan ‘arz-talep’ ilişkisi ofis kiralarına da yansımış durumda. 2022 yılı, piyasanın ‘kiracı dostu’ olmaktan çıkıp dengeli piyasaya döndüğü yıl olmuştu; ancak 2023 yılını ‘mülk sahibi dostu’ olarak nitelendirmek yanlış olmaz. Geçen sene A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı en düşük seviyeye geriledi ve kira seviyesi yükseliş eğilimini sürdürdü. İstanbul Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde (MİA / Levent – Maslak) boşluk oranı 2021 yılının üçüncü çeyreğinde %18 idi. 2022 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı %12,4 olarak hesaplandı. 2023’ün üçüncü çeyreğinde ise bu rakam %11,1 olarak gerçekleşti. 2023 yılı sonu itibariyle boşluk oranı %10’a geriledi. Tahminlerimize göre bu rakam bu yılın sonunda %7 seviyesine kadar gerileyecek ve piyasada ciddi bir arz sıkıntısı gündeme gelecek. Bu durumda kira rakamları ciddi şekilde yukarı yönlü hareket edecektir.
MİA bölgesinde 2023 yılı üçüncü çeyrek itibariyle gerçekleşen en yüksek kira seviyesi USD bazında 38 USD/m²/ay +KDV, TL bazında 850 TL olarak gerçekleşti. 2023 yıl sonu ile birlikte kira fiyatları USD bazında 38-40 USD/m²/ay +KDV seviyesinde, TL bazında ise 1.000 – 1.100 TL/m²/ay +KDV’ye yükseldi.
Peki 2024’te neler bekliyoruz?
2024 yılında boşluk oranlarının düşüş eğilimini sürdürmesini ve bu düşüş ile kısıtlı arz dolayısıyla kira rakamlarındaki artışın devam edeceğini öngörüyoruz. Bu yılı 45 USD/m² ile kapatacağımızı, 2025 yılında ise 47 USD/m² seviyelerinin görülebileceğini düşünüyoruz.
İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) 2023 yılı ortasında piyasaya girmesiyle birlikte A sınıfı ofis arzının 7,4 milyon metrekareye ulaştığının altını çizmekte fayda var. İFM’de yaklaşık 1,3 milyon metrekare ofis arzı bulunuyor ve bunun devlet kurumları hariç piyasaya 550 bin metrekarelik bölümü kiralık olarak sunulacak. Unutmamak gerekir ki İstanbul Uluslararası Finans Merkezi sadece iç piyasadan değil, yurtdışındaki şirketlerden de talep görüyor.
Özellikle yurtdışından gelen şirketler ve yurtiçindeki yerleşik şirketlerimizin ofis ihtiyacını karşılamak adına, 2024 ve sonrası için Türkiye’nin en önemli ofis projesi olarak karşımıza çıkacaktır. Tüm bu veriler bize, salgın döneminde işlerin sekteye uğramamasında başrol oynayan “Zoom dönemi”nin geride kalmaya başladığını göstermektedir.