Özellikle pandemiden sonra uygulanan genişletici para politikası ile bulunan düşük faizli kredi ve krediye kolay ulaşım, piyasada hareketliliği korumuş hatta artırmıştır. Birçok sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de fiyatlar ciddi seviyede yükselmiştir. Konutların yanı sıra ticari gayrimenkul sektöründe de aynı artış yaşanmıştır ve özellikle ofis sektöründe son dönemde yaşadığımız arzdaki sıkılaşma sebebiyle kiralar pandemi öncesi seviyeleri görmüş ve geçmiştir.
2023 yılı ikinci yarısında Merkez Bankası’nın enflasyonu düşürmeyi ana hedef haline getirip sıkı para politikasına geçişi ile birlikte kredi faizlerinin yükselmesi ve krediye ulaşımın zorlaşması fiyatlarda durgunluğu da beraberinde getirmiştir. Faiz artışı, enflasyonun düşmesini önemli derecede desteklemekle beraber büyümeyi yavaşlatması da beklenebilir. Aynı zamanda alınan bu kararların etkisiyle döviz kurlarındaki stabil hareket güven ortamını desteklemektedir.
Yabancı yatırımcı birçok piyasa dinamiğini takip etmesinin yanı sıra en çok dikkat ettiği konulardan biri de öngörülebilir bir piyasanın oluşması ve piyasa dinamiklerine uygun kararların alınıp alınmadığıdır. 2023 ikinci yarısı itibarıyla sıkı para politikasına geçiş, negatif faizden pozitif faize geçişi destekler politikalar, alınan kararların desteklenmesi ve uygulanmasıyla yabancı yatırımcı algısında pozitif anlamda değişim başladığını görmekteyiz. Yabancı yatırımcı ilk başta çekimser olsa da yavaş yavaş hem hisse senedi piyasasına hem de tahvil tarafında küçük miktarlarda yatırım yapmaya başlamıştır.
Mevcut kararların devam etmesi durumunda, önümüzdeki çeyrekte ve özellikle yılın son çeyreğinde enflasyonun hissedilir düşüşünü bekleyebiliriz. Beraberinde ekonomik aktivitenin yavaşlaması ile birlikte büyümenin de yavaşlaması beklenebilir. Buradaki önemli nokta, alınan kararların uygulanmasıyla birlikte enflasyon nezdinde olumlu sonuçların görülmesi, pozitif reel faiz ile birlikte TL’nin güçlenmesi yabancı yatırımcı tarafında Türkiye’ye yatırım iştahını destekleyecektir.
TL’de pozitif reel getiri ile birlikte, hisse senedi ve tahvil piyasasında olan yabancı yatırımcının etkisiyle Türkiye’ye döviz yatırımının gelmesi enflasyonun düşüşünü destekleyecektir.
Üçüncü çeyrekte enflasyonun en yüksek seviyeye gelmesi bekleniyor. Sonrasında baz etkisinden dolayı aşağı gelse bile politika faizinde değişiklik beklenmiyor. Böylece, reel getirilerin bir miktar anlam ifade edeceği aylarda yabancılar TL varlıklarda pozisyonlanma yapabilir.
Tam da burada, enflasyonun düşüşü ve yabancı ilgisinin arttığı dönemde, yılın son çeyreği ve 2025 yılından başlayarak baz etkisi ile birlikte büyüme oranında sıçrama yaşayabiliriz. Geçmişte de birçok kez örneği yaşadık; bu piyasalar doğrudan yabancı yatırımı desteklemiştir. Para piyasası ve hisse senedi piyasasının yanı sıra doğrudan yabancı yatırımcı piyasayı olumlu yönde destekleyecektir.
Bu aşamada beklentimiz, yatırımların menkul piyasadan gayrimenkul piyasasına da kayacağı yönündedir.
2023 yıl sonu itibarıyla ofis sektöründe birincil getiri oranı %8,25 olarak gerçekleşti. 2024 yılı ilk yarısında %7,5 – 7,75 seviyesine inmesini ve yıl sonuna doğru %7 seviyelerine gelmesini beklemekteyiz. Bu şu anlama gelmektedir: Ofis binaları ürün olarak değerlenmiş, kira getirisi reel piyasa getirisinin üstüne çıkmıştır.
Geçtiğimiz yıl sonu birincil ofis kirası 40 USD/m²/ay +KDV seviyesinde gerçekleşmiştir ve yıl sonunda 45 – 47 USD/m²/ay +KDV seviyesinin görülmesi beklenmektedir. Bunu destekleyen bir diğer unsur, ofis sektöründeki A sınıfı ofis arzındaki eksikliktir. Arz – talep ilişkisinin en somut sonuçlarını görmekteyiz. Talep sabit ancak limitli arz, önemli derecede mülklerin değerlenmesine ve fiyatların artışına sebep olmuştur.
Bu aşamaya kadar izlediğimiz piyasanın sonucu olarak, TCMB politikalarının kararlılıkla devam etmesi, 2024 yılı Haziran ayında Türkiye’nin gri listeden çıkması beklentisi ve kredi notunda artış ile birlikte yabancı yatırımcının daha büyük miktarlarda yatırım iştahıyla hareket etmesini bekleyebiliriz.
Burada gördüğümüz pozitif getiriler, yabancı yatırımcının da gelmesiyle ekonomik aktivitenin hızlanması ve dolaylı olarak şirket kârlılıklarının artması, ofis sektörünü de pozitif anlamda etkileyecektir. Bu etkilerin sonucu olarak yeni ofis yatırımlarının gelmesini bekleyebiliriz.